Fasteignamat íbúða hækkar mest á Austurlandi
Fasteignamat íbúða á Austurlandi hækkar að meðaltali um 22% frá því sem nú er í nýju mati fyrir árið 2024. Fasteignamarkaðurinn var líflegur lengur á Austfjörðum heldur en víða annars staðar í fyrra. Fasteignasali segir hækkunina ánægjulega að því leyti að tími sé kominn að fasteignir á landsbyggðinni séu metnar að verðleikum.Í yfirliti HMS er landinu skipt upp í matssvæði og í einhverjum tilfellum undirmatssvæði. Það þýðir að innan matssvæðis hefur staðsetning ekki áhrif, heldur er þar gengið út frá að verið sé að bera saman sambærilegar eignir á svipuðum forsendum. Milli matssvæða skiptir staðsetningin hins vegar máli.
Almennt skiptist Austurlands í matssvæði eftir þéttbýliskjörnum á meðan dreifbýlið er talið sambærilegt. Þó ber að nefna að Egilsstaðir og Fellabær eru sitt hvort matssvæðið og matið norðan Fljóts nokkru lægra en austan þess.
Matið byggir á þróun verðs í kaupsamningum yfir tólf mánaða tímabil, nánar tiltekið frá febrúar 2022 til febrúar 2023. „Við skoðum alla kaupsamninga á þessu tímabili, greinum þá og flokkum. Við reynum að taka í burtu útlaga, samninga sem eru óvenju háir eða lágir,“ útskýrir Tryggvi Már Ingvarsson, framkvæmdastjóri á fasteignasviði HMS.
48% hækkun á Seyðisfirði
Ein eftirtektarverðasta breytingin á Austurlandi og landsvísu er 48% hækkun á sérbýli á Seyðisfirði. Þar hækkar einnig mat á eignum í fjölbýli um 19%. Tryggvi, sem um tíma bjó sjálfur á Seyðisfirði, segir gögn sýna aukin viðskipti með fasteignir á Seyðisfirði frá gerð síðasta fasteignamats.
„Mögulega má rekja þróunina til skriðufallanna í lok árs 2020. Síðan er búið að fara í aðgerðir og trú fólks á staðnum aukist. Þegar allt er búið að vera stopp og markaðurinn fer aftur af stað geta orðið svona skyndilegar breytingar, þar sem markaðurinn reynir að finna jafnvægi á ný,“ segir Tryggvi.
Halda má því fram að Seyðisfjörður hafi átt hækkanir inni frá því fyrir skriður. Þótt ekki sé horft lengra aftur en til þessa árs þá er fermetraverð í sérbýli þar 128 þúsund krónur, en hækkar í 199 þúsund samkvæmt nýja matinu. Í fyrra var meðalfermetraverð fasteignamats á Seyðisfirði lægra en á Vopnafirði, þar sem það var 141 þúsund. Nú færist Seyðisfjörður upp fyrir Fáskrúðsfjörð sem er í 188 þúsundum. Hækkunin á Fáskrúðsfirði er sú lægsta á Austurlandi þegar horft er til sérbýlis.
Þrátt fyrir hækkunina er fermetraverð á Seyðisfirði tiltölulega lágt miðað við ýmis önnur matssvæði á Austurlandi. Þannig er Seyðisfjörður áfram með lægra mat heldur en til dæmis Borgarfjörður eystri.
Ástæðurnar geta verið margvíslegar, svo sem mikil eftirspurn á svæðinu þótt ekki sé endilega búið þar. Íbúasamtök Stöðvarfjarðar hafa nýverið bent á að þar sé fjórðungur íbúðarhúsnæðis í einhvers konar frístundanotkun.
Lengur líf í markaðinum
Sé horft til hækkunar fasteignamats íbúðarhúsnæðis eftir landshlutum þá er hún mest á Austurlandi og Vestfjörðum, 22% á Austurlandi en 20% á Vestfjörðum. Í gögnum frá HMS má sjá að vísitala íbúðaverðs, sem endurspeglar verðhækkanir eins og þær birtast í kaupsamningum, byrjar að lækka um mitt síðasta ár, um það leyti sem Seðlabankinn fer að svara þenslu með stýrivaxtahækkunum.
Fallið sést á höfuðborgarsvæðinu og enn skarpar í nágrenni þess á meðan vísitalan tekur heldur kipp upp á við um það leyti á landsbyggðinni og lækkar ekkert fyrr en farið er að nálgast áramót. Hún hefur síðan verið nokkurn vegin í jafnvægi þar síðan, en tekið kipp upp á við í nágrenni höfuðborgarsvæðisins.
„Við sjáum að það var meira líf lengur í fasteignamarkaðinum á Austfjörðum og Vestfjörðum,“ segir Tryggvi og bætir svo við. „Fasteignamatið er oft mælikvarði á velgengni samfélagsins þótt varasamt sé að horfa einungis til eins árs í senn.“
Finnur áhuga á Austurlandi
Undir það tekur Ævar Dungal, fasteignasali hjá Domus Aves á Egilsstöðum. „Það eru að byrja fólksflutningar af höfuðborgarsvæðinu. Maður finnur að fólk leitar meira út í sveitirnar, einkum þar sem komnar eru góðar tengingar, bæði vegir og fjarskipti. Fólk, sem vinnur án staðsetningar, er oft hátekjufólk sem aftur glæðir samfélagið.
Ég finn aukinn áhuga fjárfesta á Austurlandi. Þeir horfa í tölurnar. Ef þú kaupir eign, sem metin er á fimmtíu milljónir, til að leigja hana út þá hefur ávöxtunin á höfuðborgarsvæðinu ekkert í það sem fá má úti á landi.
Þetta á líka við um atvinnuhúsnæði. Þótt staðan sé aðeins misjöfn eftir stöðum þá má segja að eiginlega ekkert atvinnuhúsnæði sé til sölu á Austurlandi,“ segir hann.
Enn mikil eftirspurn
Ástandinu á Austurlandi á milli 2020-2021 var lýst þannig að fasteignasalar hefðu veigrað sér við að mæta í vinnuna því fólk hefði beðið á snerlinum hjá þeim eftir lausum eignum. Ævar segir markaðinn hafa róast aðeins en vera enn líflegan.
„Það vantar enn fasteignir á Austurlandi. Það selst allt sem kemur í sölu þótt það taki mögulega eitthvað lengri tíma en áður. Um 30% eigna seljast á yfirverði. Yfirleitt er biðlisti eftir eignum sem byggja á hlutdeildarlánum sem og leiguhúsnæði sem endurspeglast í að leiguverðið er orðið mjög hátt. Ég vona að ríkið geti staðið við loforð sín um að halda áfram að örva húsbyggingar á landsbyggðinni.
Almennt tel ég þetta endurspegla jákvæða stefnu á landsbyggðinni. Það er tími til kominn að eignir hér séu metnar að verðleikum í stað þess að húsin bindi fólkið í átthagafjötra.“
Fólk þarf að eiga heimili
Í samantekt HMS kemur fram að íbúum heldur áfram að fjölga hérlendis og hraðar en tekst að byggja nýtt húsnæði. Austurglugginn fjallaði nýverið um hvernig íbúum hefur fjölgað umfram mannfjöldaspár í húsnæðisáætlunum sveitarfélaganna á Austurlandi.
„Fólk þarf að eiga einhvers staðar heima. Þess vegna færir það fórnir og tekur lán á háum vöxtum sem það getur lent í erfiðleikum með að borga af því það hefur ekki aðra kosti. Þetta ástand hlýtur einhvern tíma að taka enda og þá verða að vera björgunarhringir til staðar. Við munum hvernig það var í óðaverðbólgunni hérna á níunda áratugnum þegar fólk eyddi um leið og það fékk peninginn í hendurnar því það var ekkert til að spara.“
Hækkunin getur hjálpað við endurfjármögnun lána
Hækkun fasteignamats getur reynt á húseigendur því það er forsenda fasteignagjalda. Bæði Tryggvi og Ævar benda á að í hækkuninni geti líka falist kostir. „Hún getur verið tvíeggja, vitaskuld hækka fasteignagjöldin en hækkun matsins hjálpar eflaust fólki sem hefur látið frysta vexti á óverðtryggðum lánum, til að endurfjármagna að lokinni frystingu því bankarnir horfa mest á fasteignamatið við ákvörðun lána,“ segir Ævar.
„Margir sem hafa þurft að taka viðbótarlán geta látið grunnlán með lægri afborgunum nægja við endurfjármögnun,“ bætir Tryggvi við. Við kynningu fasteignamatsins sagði Lilja Björk Einarsdóttir, bankastjóri Landsbankans, að nýja matið taki strax gildi sem viðmið við lántöku.
Hann segir sérfræðinga HMS reyna að fara varlega í mati sínu. „Við gerum okkur grein fyrir að matið er grundvöllur álagningar fasteignagjalda. Því reynum við að fara eins nærri réttu markaðsverði og hægt er án þess að fara yfir það. Ef gögnin sem við höfum í höndunum segja ekki beint út að um hækkun sé að ræða á markaði þá hækkum við ekki matið,“ segir Tryggvi.
Hann bendir líka á að heppilegt sé fyrir fjárhag sveitarfélaga að fasteignamat haldist í hendur við verðbólgu því fasteignagjöld séu mikilvægur tekjustofn þeirra. „Fasteignagjöldin eru um 15% af tekjum sveitarfélaganna. Hækkun fasteignamats íbúðaverðs á landsvísu er 11,7%, rétt umfram verðbólgu. Síðan sjáum við að fasteignamat atvinnuhúsnæðis hækkar um 4,8% að meðaltali, sem er langt undir verðbólgu en það stendur undir 60-70% fasteignagjalda.
Ef álagningarhlutfall sveitarfélaga helst óbreytt nemur hækkun fasteignagjalda 8-9% á meðan verðbólgan á sama tímabili var 10,2%. Þó ber að hafa í huga að matið, sem nú var kynnt, kemur ekki til álagningar fyrr en um næstu áramót. Mögulegra er heppilegra að horfa á verðþróun á árinu 2023 samanborið við árið á undan þegar horft er til þróunar tekna sveitarfélaga.“
Lengri útgáfa birtist í Austurglugganum. Hægt er að panta áskrift hér.
