Mismunur byggingakostnaðar og söluverðs mikið áhyggjuefni
Mikið bil milli söluverðs fasteigna og byggingakostnaðar er eitt af því sem hleypir spennu í húsnæðismarkað á Austurlandi. Breytt búseturmynstur fólks hefur aukið eftirspurn eftir fasteignum um allt land.Þetta var meðal þess sem kom fram í máli Jóhönnu Klöru Stefánsdóttur frá Samtökum iðnaðarins á ársfundi Sjálfbærniverkefnisins á Austurlandi, sem haldinn var í Valaskjálf í gær. Fundurinn var helgaður húsnæðismálum að þessu sinni.
Ríflega 40 íbúðir í byggingu eystra
Samtök iðnaðarins og Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS) réðust nýverið í að telja íbúðir í byggingu í landinu. Farið er um landið og taldir sökklar sem komnir eru upp, þar sem eldri tölur hafa þótt óáreiðanlegar.
Í mars voru 42 íbúðir í byggingu á mið-Austurlandi, 30 í Fjarðabyggð og 12 í Múlaþingi. Hafði þeim fækkað um fimm í Múlaþingi frá í september en ekki breyst í Fjarðabyggð. Taldar eru íbúðir sem ekki hefur verið flutt inn í en ekki er vitað hvort þær séu seldar. Á landsvísu bættust við 1.300 íbúðir í byggingu á sama tímabili.
Fjölgunin er mest í íbúðum á fyrstu stigum framkvæmda, ekki orðnar fokheldar. Jóhanna sagði að haustið 2019 hefði verið orðið ljóst að í óefni stefndi þar sem óvenju fá hús hefðu verið í byggingu. Þótt ástandið sé orðið betra sé nokkuð í að fasteignamarkaðurinn nái aftur jafnvægi.
Of lítið byggt alls staðar
Á landinu öllu eru 7.260 íbúðir í byggingu. Af þeim koma um 2450 inn á markaðinn í ár, um 3.100 á næsta ári og um 1700 íbúðir árið 2024 eða síðar. Hins vegar sé talin þörf á um 3500-4000 nýjum íbúðum árlega á landinu. Jóhanna sagði þessar tölur áhyggjuefni, að framboð væri hvergi nærri eftirspurn á sama tíma og stjórnvöld beittu aðgerðum til að hægja á markaðinum. Hún sagði þörf á stöðugum framkvæmdum um allt land, ekki mætti koma stopp eins og gerst hefði því það leiddi til vandræða síðar.
Af nýbyggingunum er 71% húsnæðisins á höfuðborgarsvæðinu, um 20% í nágrannasveitarfélögum og 9% annars staðar eða 655 íbúðir. Jóhanna sagði merkjanlega aukningu eftir húsnæði á landsbyggðinni. Bæði geti fólk tekið vinnuna með sér auk þess sem yngra fólk kjósi frekar að vinna sem verktakar. Fjölbreytni húsnæðis hefur einnig áhrif en sérbýli skortir á höfuðborgarsvæðinu. Þetta verður til þess að fólk velur sér búsetu þar sem það hefur trú á innviðum og samfélögum og skapar tækifæri víðar.
Mikil uppbygging var á Austurlandi samhliða stóriðjuframkvæmdum en eftir hrun stöðvaðist allt og aðeins voru byggðar 2-5 íbúðir á ári frá 2011-17. Síðan hefur staðan heldur glæðst.
Söluverð dugir ekki fyrir byggingakostnaði
Í tölum sem Jóhanna var með á fundinum var meðalsöluverð á fermetra í sérbýli á Austurlandi um 225.000 krónur i fyrra og hafði þá hækkað um 36% umfram almennt verðlag frá árinu 2014. Á höfuðborgarsvæðinu var þetta verð 544 þúsund krónur. Á sama tíma er byggingakostnaður 300-400 þúsund krónur. Jóhanna sagði þessar tölur áhyggjuefni, lítill hvati væri til bygginga á almennum markaði meðan staðan væri þessi og fjárfestar fældust frá.
En bæði Jóhanna og fleiri á fundinum bentu á að galli væri í tölunum. Í fyrsta lagi að allt Austurland væri sett undir sama hatt meðan verðið væri mjög mismunandi eftir byggðalögum. Þá sjái fólk á staðnum oft þörfina en síður fjárfestir sem er fjær. Við þessu þurfi að bregðast og útvega tölur í rauntíma til að fá fjármögnun.
Þarf að breyta reglum til að leyfa nýjar leiðir
Þetta var ein af þeim leiðum sem Jóhanna nefndi til að örva húsnæðismarkaðinn. Hún sagði það sameiginlegt verkefni margra aðila, markaðurinn væri ekki einsleitur og því þyrfti fjölbreyttar lausnir. Annað skref væri að ríkið gerði athuganir, líkt og stendur til á vegum innviðaráðuneytisins, þannig hægt væri að skipta landinu upp í heitari og kaldari svæði þannig stjórnvöld gætu einbeitt sér að kaldari svæðunum.
Jóhanna taldi upp fleiri aðgerðir, svo sem einfalda regluverk um tímabundna búsetu og nefndi að í nágrannalöndum sé til færanlegt húsnæði. Ekki gangi að þurfa fyrst að byggja yfir þá sem eiga svo að byggja húsin fyrir aðra. Með þessu væri ekki verið að planta niður gámum heldur væru til „flott tímabundin úrræði“ sem íslenskar reglur leyfðu ekki.
Hún sagði að auka þyrfti skilvirkni hjá ríki og sveitarfélögum. Til dæmis sé óþægilegt að reglur séu mismunandi milli sveitarfélaga. Jóhanna sagði tilurð HMS hafa einfaldað stjórnsýsluna hjá ríkinu sem og að málaflokkurinn væri nú undir einu en ekki fimm ráðuneytum. Hún sagði að þótt leiða yrði leitað til að einfalda ferli og ná niður kostnaði yrði ekki slegið af gæðum. Sveigjanlegra regluverk þyrfti hins vegar til að hægt væri að fara nýjar leiðir.
Eins yrðu sveitarfélög að vera tilbúin fyrir uppbyggju. Nefndi hún dæmi um íslenskt sveitarfélag sem væri að verða uppiskroppa með heitt vatn eftir hraða uppbyggingu.
Jóhanna sagði að við samantekt sína hefði það vakið furðu hennar að ekki hefði úthlutað hlutdeildarláni til framkvæmda á Austurlandi en þau eru úrræði stjórnvalda ætluð efnaminna fólki til kaupa á nýjum íbúðum. Er þá ekki greiddir vextir af láninu en ríkið fær hlut í söluhagnaði þegar íbúðin selst. Fasteignasali sem sat fundinn benti á móti á að reikniforsendur lánanna væru þannig að í 70 fermetra íbúð á höfuðborgarsvæðinu fengist 51 milljóna lán en 39 milljóna á Austurlandi.
