Landsréttur sýknaði Fljótsdalshérað af öllum kröfum VBS eignasafns
Landsréttur hefur sýknað sveitarfélagið Fljótsdalshérað af öllum kröfum VBS eignasafns ehf. en einkahlutafélagið taldi sveitarfélagið hafa gerst brotlegt með að hafna beiðni þess um framlengingu á lóðasamningi um lóð á Egilsstöðum sem er óbyggð. VBS keypti leiguréttinn að lóðinni á uppboði árið 2007.Deilurnar snérust um lóðina Skógarlönd 3c á Egilsstöðum. Lóðin Skógarlönd 3 skiptist upp í þrjá hluta, Skógarlönd 3a og 3b hýsa hótel og félagsheimilið sem heimamann kalla yfirleitt saman Valaskjálf en en á reiturinn 3c er gegn Safnahúsinu og er að mestu lagður undir bílastæði í dag.
Árið 1962 var gerður leigusamningur til 50 ára þegar ríkið samdi við 10 hreppa á Héraði um spildu til að byggja félagsheimili Héraðsbúa. Þar reis félagsheimili sem tekið var í notkun árið 1966 og svo hótel 1977. Flestir þessara hreppa tilheyra í dag Fljótsdalshéraði, þar með talið Egilsstaðahreppur sem tók fljótt við lóðinni af ríkinu.
Árið 1990 rann hótelálman inn í Hótel Valaskjálf hf. og félagsheimilið ásamt tengibyggingu árið 1998. Um aldamót voru eignirnar allar seldar til Í efra ehf. Það félag seldi síðan svæðið allt til Kass ehf. vorið 2005. Þá var búið að samþykkja nýtt deiliskipulag fyrir Skógarlönd 3, sem enn er í gildi. Þar er gert ráð fyrir að á hinni umdeildu lóð myndi rísa þriggja hæða viðbygging við hótelið með 1475 fermetra grunnfleti.
Í september 2005 kvittaði stjórnandi hjá sveitarfélaginu upp á að lóðinni yrði skipt upp í þrjá hluta, í stað tvo áður, við gerð eignaskiptalýsingar og taldist svæðið 3c ná yfir 62,66% heildarlóðarinnar. Á þessum tíma átti Kass ehf. því svæðið allt með byggingum.
Réttindin veðsett
Upp úr þessu fer málið að vandast því aðeins fáeinum dögum síðar veðsetti Kass ehf. byggingarétt á Skógarlönd 3c til Verðbréfastofunnar ehf. sem síðar varð VBS fjárfestingabanki og síðar VBS eignasafn eftir gjaldþrot fjárfestingabankans vorið 2010, fyrir 516 milljónir króna.
Í ágúst árið 2006 afsalaði Kass sér öllum rétti á Skógarlöndum 3 til Straumáss ehf. Mánuði síðar er rétturinn að lóðinni 3c seldur áfram til M.H.M. ehf. sem virðist hafa fengið hann sem tryggingu fyrir vinnu við framkvæmdir við fjölbýlishúsin að Fossavegi 8 og 10 á Selfossi, samkvæmt samningi við Hítarnes ehf..
Lóðaréttindin umdeildu fara svo til VBS að loknu nauðungaruppboði í júlí 2007 fyrir eina milljón króna. Við málareksturinn kom fram að VBS hefði verið með veð í réttindum á lóðinni því það hefði fjármagnað byggingaframkvæmdir á henni árið 2005. Lögfræðingur Fljótsdalshérað benti á að það stæðist vart því engin mannvirki væru á Skógarlöndum 3c.
Bæjarstjórn hafnaði framlengingu
Fimmtíu ára leigusamningurinn rann út árið 2012. Það var þó ekki fyrr en 2014 sem VBS eignasafn óskaði eftir því við Fljótsdalshérað að hann yrði framlengdur. VBS var veittur frestur til að gera athugasemdir en í kjölfar þeirra tók bæjarstjórn endanlega ákvörðun um að hafna þeirri bón í maí 2015.
Í kjölfar þess hefst málarekstur VBS eignasafns sem leitaði fyrst til Úrskurðarnefndar um umhverfis- og auðlindamál og síðar ráðaneyta innanríkismála og sveitastjórnarmála en enginn þessara aðila taldi málið eiga heima á sínu borði. Það væri einkamál sem VBS höfðaði árið 2017.
Engin venja fyrir viðskiptum með óbyggðar lóðir
VBS hélt því fram að samningurinn hefði sjálfkrafa framlengst þar sem sveitarfélagið hefði ekkert aðhafst þrátt fyrir veðsetningu og þinglýsingar um framsöl réttinda á lóðinni. Þá hefði félagið getað gert væntingar til hennar þar sem hefð væri fyrir því hjá Fljótsdalshéraði að framlengja lóðaleigusamninga. Sveitarfélagið hafnaði þessu og benti á að ekki væri óalgegnt að lóðir væru innkölluð þegar leigutakar hefðu ekki staðið við skilyrði um að reisa á þeim byggingar. Engin venja væri fyrir að óbyggðar lóðir í sveitarfélaginu gengju kaupum og sölum því byggingarrétturinn væri ekki framseljanlegur og hefði því ekkert verðgildi.
Eins hélt einkahlutafélagið því fram að samningurinn hefði sjálfkrafa innheimst þar sem Fljótsdalshérað hefði innheimt lóðarleigu og fasteignagjöld af því á árunum 2013-16. Þau gjöld voru endurgreidd eftir athugasemdir bárust sveitarfélaginu í byrjun árs. Fulltrúar eignasafnsins töldu það ekki nægja og fóru fram á að dómstólar viðurkenndu rétt þess til skaðabóta. Réttindin hefðu verðgildi á með markaði og vegna gjörða sveitarfélagins hefði eignasafnið orðið fyrir tjóni, enda lóðin á góðum og þekktum stað.
Framsal réttinda óheimilt
Fljótsdalshérað hafnaði öllum kröfum VBS eignasafns, meðal annars með vísan í samninginn sjálfan frá 1962 þar sem segir að leigutaka sé óheimilt að leyfa öðrum að reisa byggingar eða mannvirki á spildunni eða framselja réttindi eða veðsetja áður en á þeim risu hús og reyndar einnig bann gegn framsali eftir að hús væru risin.
Í samningum var einnig ákvæði um að leigutaki gæti ekki framselt réttindin sjálfur, hann yrði að tilkynna eiganda lóðarinnar ef hann vildi gera slíkt og fengi eigandinn, í þessu tilfelli sveitarfélagið, réttinn aftur. Í dómi Landsréttar kemur fram að engin gögn liggi fyrir um að Fljótsdalshéraði hafi verið tilkynnt um framsal né veðsetningar á spildunum eftir að þær komust í hendur Kass ehf.. Þar sem tilkynningaskylda samningsins sé skýr sé ekki um að ræða athafnaleysi af hálfu sveitarfélagsins.
Þá gætu lóðarhafar ekki vænst sjálfkrafa framlengingar réttinda sinna, þvert á móti hafi ákvæði í lóðaleigusamningnum um byggingaskyldu ekki verið uppfyllt. Sveitarfélagið hefði því tekið ákvörðun sína á málefnalegum forsendum og ekki brotið í bága við meginreglur stjórnsýslulaga.
Hrunið skipti ekki máli
Í málsástæðum VBS eignasafns er því haldið fram að hrunið haustið 2008 hafi haft áhrif á fyrirætlanir þess með lóðina eftir að það eignaðist hana á uppboðinu. Í dómi héraðsdóms Austurlands, sem dæmdi Fljótsdalshéraði í vil fyrr á árinu, segir að sérstakar aðstæður eða atvik í þjóðfélaginu ýti ekki undir kröfur fyrir dómi.
Í dómi héraðsdóms er einnig bent á að engin sérstök lög gildi um lóðaréttindi á Íslandi, aðeins þeir samningar sem gerðir séu hverju sinni. Þar er einnig hafnað þeirri málsástæðu VBS að að með uppskiptingu lóðarinnar, sem fulltrúi sveitarfélagsins hefði undirritað, hefði orðið til nýr lóðaleigusamningur. Sú áritun breytti ekki lóðaleigusamningi né hefðu forsendur lóðaleigunnar á nokkurn hátt breyst við nauðungauppboðið.
Auk sýknunnar var VBS dæmt til að greiða málskostnað, rúma eina milljón króna fyrir hvoru dómsstigi.
Húsin sem kennd eru við Valaskjálf komust í hendur núverandi eigenda árið 2014. Þeir tengjast téðum málarekstri ekki.
